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| 경매신청시 첨부서류 |
| - 강제경매 : 집행권원, 미등기 부동산일 경우 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류 |
| (도급계약서, 재산세 과세증명, 건축물사용승인서, 건축허가서 등)를 첨부 |
| - 임의경매 : 담보권이 존재함을 증명하는 서류를 첨부 |
| - 공통첨부서류 : 토지대장, 건축물관리 대장, 등기부등본 |
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| - 경매절차를 진행하는데 필요한 비용을 경매 신청과 동시에 예납 |
| - 경매비용은 송달료, 집행관수수료, 감정평가수수료, 매각수수료, 신문공고비 등 |
| - 예납비용은 통상 청구액의 1~2%로 매각대금의 배당순서에서 가장 우선 변제 받음 |
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| - 경매 신청서가 접수되면 법원은 기재사항, 첨부서류, 인지첨부여부 등을 검토해 요건의 적부를 심사 |
| - 흠결이 있으면 이를 지적, 고시하며 이에 신청자가 응하지 않더라도 접수자체를 거부할 수 없음 |
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| - 요건이 적법하게 구비되었으면 법원은 경매 신청 후 약 2일후에 경매개시결정을 하게 됨 |
| - 경매개시결정 후 법원은 등기소에 해당 부동산의 등기부등본에 ‘경매개시결정’ 기입 등기를 촉탁 |
| - 경매개시결정은 압류의 효력을 가지고 있으며 압류 후에는 소유자가 그 부동산을 제 3자에게 양도 |
| 하거나 또는 담보물권이나 용익물권을 설정하는 등 처분하여도 그로써 압류채권자(경매신청자)에게 |
| 대항하지 못함 |
| - 법원의 경매개시결정에 대해 이해관계인은 법원에 기왕의 개시결정의 취소를 구하는 이의신청을 할 |
| 수 있으며, 이는 매수인이 매각대금을 완납할 때 까지 해야함 |
| - 임의경매는 절차상의 하자와 실체상의 하자 모두에 대해 이의신청이 가능하지만 강제경매는 절차상 |
| 의 하자에 대해서만 이의신청 가능 |
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| - 법원은 경매개시결정 후 7일 내에 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기일(통상 매각기일의 3~4개월 |
| 전)을 결정해 이를 공지해야 함 |
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 채권자 등에 대한 채권신고 최고 |
| - 세무서, 시/군/구청, 국민연금관리공단, 건강보험관리공단 등 공과주무관청에 대해 교부청구 최고 |
| - 채권자, 이해관계인에 대해 채권신고의 최고 |
| - 공유자, 임차인에 대한 경매개시결정 통지 |
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| 부동산에 대한 현황 조사 |
| - 경매개시결정일로부터 3일 내에 집행관에게 해당 부동산의 현황조사 및 보고서 작성.제출을 명함 |
- 집행관은 부동산의 현황 및 점유관계, 현재 점유하고 있는 자의 권원, 임대차 관계 등을 조사한 후
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| 현황조사보고서를 2주일 내에 작성, 제출해야 함 |
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| 감정평가 |
| - 현황 조사와 마찬가지로 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 감정평가사에게 해당 부동산의 |
| 감정평가를 명함 |
- 법원은 감정평가 가격을 참작해 해당 부동산의 최저매각가격을 결정하게 되며, 통상적으로 1회차
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| 경매의 최저매각가격은 감정평가금액임 |
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| 매각조건의 결정 |
| - 매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건이 있음 |
| - 법정매각조건 : 최저가 미만 매각 불허, 무잉여 시 경매취소 등이 있음 |
| - 특별매각조건 : 법원 직권 또는 이해관계인의 합의에 의해 변경한 조건으로 재매각 시 매수신청 |
| 보증금을 최저가의 20%로 증액하거나 분할매각을 일괄매각으로 변경하거나 농지의 경우 |
| 농지취득자격증명을 제출케 하는 것을 말함 |
| - 법원이 채권신고 최고에 따라 채권자들이 신고한 권리금액과 각종 부동산 권리자들이 배당요구한 |
| 금액을 감안해 우선순위의 채권자나 권리자들이 배당을 받고 나면(경매집행 비용 포함) 경매신청 |
| 채권자가 배당을 전혀 못 받게 될 경우 경매절차를 취소해야 함 |
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| 매각물건명세서 작성 |
| - 법원은 매각물건 명세서를 작성해 매각기일 14일 전까지 이를 공고해야 하며, 매각기일 1주일 |
| 전에는 해당 법원에 사본을 비치해 누구나 열람할 수 있도록 해야 함 |
| - 응찰자는 매각물건명세서를 통해 매수 후에도 인수해야 하는 권리, 취득할 수 있는 종물.부합물의 |
| 범위 등을 확인해야 하며 만약 매각물건명세서에 중대하자가 있을 경우 매각허가에 대한 이의신청 및 |
| 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있음 |
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| - 법원은 매각 기일 14일 전까지 소재지, 매각 및 매각결정기일 등을 적은 내용을 신문과 법원 게시판, |
| 인터넷 대법원 경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 공고해야 함 |
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| - 경매 부동산에 응찰하고자 하는 사람은 인터넷 또는 법원 방문을 통해 해당 경매사건의 물건명세서, |
| 현황조사서, 감정평가서 등을 반드시 열람해야 함 |
| - 자료 열람을 통해 해당 물건 응찰여부 결정 |
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| - 기일입찰의 경우 도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요 |
| - 기간입찰일 경우 정해진 기간 내에 기간입찰표와 보증금 납부 증명서류를 첨부 해당 경매계로 접수 |
| - 서울 지역의 경우 입찰은 오전 10시부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 |
| 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 함 |
| - 공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출 |
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| - 집행관은 해당 경매사건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호창한 후 공유자 |
| 매수신고나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결 |
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| - 최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환됨 |
| - 최고가매수신고인이 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 매각가에 포함됨 |
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| - 법원은 최고가매수신고인으로 선정된 응찰자에 대해 매각을 허가할지의 여부를 매각기일부터 |
| 1주일 뒤인 매각결정기일까지 결정.선고해야 함 |
| - 미성년자, 한정치산자, 금치산자 등은 매각불허가 사유에 해당 |
| - 매각허가가 있을 때까지 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때, 최저매각가격의 |
| 결정.일괄매각의 결정&매각물건명세서상 중대한 흠이 있는 때 등에 한해 매각허가에 대한 이의를 |
| 신청할 수 있음 |
| - 법원은 이해관계인의 매각허가에 대한 이의신청이 정당하거나 과잉매각되는 경우 매각불허가 결정 |
| 을 내려야 함 |
| - 최고가매수신고인은 법원의 매각허가결정이 내려지면 매수인의 자격을 취득함 |
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| - 이해관계인은 법원의 매각허부결정에 대해 결정이 선고된 날로부터 7일 이내에 즉시항고를 |
| 할 수 있음 |
| - 위 즉시항고 기간은 불변 기간으로 7일이 지나면 즉시항고는 받아들여지지 않음 |
| - 즉시항고는 이해관계인이 손해를 볼 경우에만 제기할 수 있음 |
| - 즉시항고를 제기하는 자는 항고장에 항고이유를 구체적으로 적시해야 하며, 매각대금의 10%에 해당 |
| 하는 항고보증금을 공탁해야 함 |
| - 채무자와 소유자는 항고가 기각, 각하될 경우 공탁한 항고보증금을 돌려받지 못하며 그 외 |
| 이해관계인은 항고를 제기한 날로부터 각하 결정이 날 때까지 연 20%의 지연이자를 제외한 금액만을 |
| 돌려받을 수 있음 |
| - 즉시항고자는 법원의 항고 기각, 각하 결정에 대해 재항고 할 수 있음 |
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| - 매수인은 매각허부결정에 대한 즉시항고가 없을 경우 법원이 정하는 기간까지(보통 매각허가결정 |
| 확정일로부터 1달 후) 보증금을 제외한 매각대금을 법원에 납부해야 함 |
| - 매각대금을 납부한 후 매수인이 소유권이전 및 말소등기촉탁신청서와 등록세 영수증 등을 첨부해 |
| 제출하면 법원은 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않는 부동산 부담에 관한 기입을 말소하는 등 |
| 기, 경매개시결정 말소등기를 등기관에게 촉탁해야 함 |
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| - 매수인이 매각대금을 납부하면 법원은 배당기일을 지정하고 이해관계인과 채권자에게 이를 |
| 통지해야 함 |
| - 통지를 받은 이해관계인과 채권자는 1주일 내에 채권계산서를 법원에 제출해야 함 |
| - 법원은 배당기일 3일 전까지 배당표를 작성해 법원에 비치하고 채권자와 채무자가 열람을 요구할 |
| 경우 이에 응해야 함 |
| - 채권자는 배당기일에 출석해 배당에 대한 이의를 진술할 수 있으며, 배당이의의 소를 제기할 수 |
| 있음 |
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| - 채무자, 소유자, 대항력 없는 임차인 등은 인도명령 대상임 |
| - 매수인은 잔금납부 시 인도명령 신청서를 작성해 제출하는 것이 좋으며, 필요시 점유이전금지 |
| 가처분도 동시에 신청하는 것이 바람직함 |
| - 대금 납부 후 6개월 내의 기간에만 인도명령을 신청할 수 있으며 6개월이 지나면 명도소송을 |
| 제기해야 함 |
| - 신청 후 1주일 뒤에 인도명령결정정본이 채무자와 매수인에게 발송되며, 매수인은 인도명령결정 |
| 정본이 있어야만 강제집행이 가능 |
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